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远洋地产青岛"地王"遇定价难题 拿地4年未开盘

2014-06-19 09:11  来源:每日经济新闻  点击:325

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每经记者 王杰 发自北京

近日,青岛市规划局发布青岛工人疗养院改造项目(远洋公馆)施工图变更公告,将在不突破原有规划指标的前提下,充分开发地下空间,拟将原方案地下未利用部分进行变更,规划为半地下室,作为小区休闲活动中心,完善配套内容。

上述项目是青岛远洋地王项目。该项目从拿地到现在近4年时间,至今未开盘。

该项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者,预计开盘时间是下周,整体均价43000元/平方米,其中包含精装修的费用。

青岛房地产业内人士张百忍接受《每日经济新闻》记者采访时表示,之所以开不了盘,主要是积累的客户不够,蓄客到一定数量的话就开盘了。

“地王”项目变更规划

根据规划公告,变更后的青岛工人疗养院改造项目总建筑面积为133643.13平方米,比变更前增加了928.65平方米。其中,地上建筑面积增加了252.7平方米,地下建筑面积增加了675.95平方米,增加的地上建筑部分将规划作为小区的休闲活动中心,完善配套内容。

另据了解,该项目总用地面积为42463.09平方米,地上建筑面积79720.27平方米,地下建筑面积53922.86平方米。其中住宅部分面积为60356.38平方米,商业办公区域的面积为16944.66平方米,幼儿园为2166.53平方米,休闲活动中心为252.7平方米。

远洋地产给 《每日经济新闻》记者的回复表示,规划变更的主要原因是为了提升小区物业的品质,完善配套设施,所以在不突破原有规划指标的前提下进行了变更。

公开资料显示,该项目由远洋地产下属公司北京远坤房地产公司于2010年3月,角逐66轮后击败8家开发商以15.6亿元总价摘得,折合楼面价19500元/平方米,溢价率高达225%。时至今日,该项目地块仍是青岛最高“单价地王”纪录的保持者。

拿地已4年有余,远洋公馆项目在去年“五一”和“十一”有两次开盘预告,今年初又预告将于5月开盘,但时至今日仍未开盘。

周边高端项目成交低迷

克而瑞青岛机构首席分析师邓国华表示,在没有特殊景观资源下,做这款高端项目,入市时机和价格调整方面,(开发商方面)也在不断尝试。

据悉,该项目将由10栋欧式建筑组成,户型面积在248~460平方米之间。如果按照售楼员所讲的4.3万元/平方米计算,该项目单套最低价超过1000万元。

邓国华分析称,近两年,随着高端需求被抑制,青岛高端楼盘去化变缓,千万级的房源一年也就去化150套左右,如果该项目依靠本地人群消化,肯定不够,还要面向山东,或者从北京吸引客户。

克而瑞青岛机构提供的数据显示,2014年1~5月,青岛报价3万元/平方米以上的高端项目共有8个,共成交179套。其中,鲁商中心项目成交均价最低,成交套数最高,成交价格为25610元/平方米,成交套数为64套,而鲁商中心恰是距离远洋公馆最近的一个高端住宅项目。

在张百忍看来,户型定位略小的话,入市会容易很多。“毕竟买价值几百万元的房子的人要比买上千万元(房子)的多。”但张百忍认为,外来人群来青岛购房,更看中一线海景资源,如果套均价格超过千万元,那么竞争对手就是海信天悦、绿城深蓝中心等一线海景高端项目,但远洋公馆没有海景资源。

据悉,远洋公馆项目坐落于青岛最繁华的东部商圈,地处青岛市经济金融中心,正在建设中的青岛地铁M2号线也在该地块周边设置有站点。周边的香港中路、宁夏路、江西路、燕儿岛路、福州南路等交通主干道在其周围编织成畅通的交通路网。

黄金地段定位了远洋公馆的周边配套,在香港中路沿线,各种高端酒店、购物中心、金融机构和休闲会所遍布。

但是,在青岛当地业内人士眼里,配套齐全是把“双刃剑”,该项目周边交通并不便利。克而瑞青岛房价高级分析师张斌表示,该项目交通看上去很发达,实则效果相反,周边道路都比较狭窄。

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