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置业纠纷:房主能否闯入已卖房?

2013-09-04 15:27  来源:北京晚报  点击:647

【资讯顶部】远大10月

    记者 林靖

彩票开奖广西快3开奖    几个月前,老张与妻子外出回家,吃惊地发现自家门口电表被拆走了,价值近万元的一缸热带鱼因断电全部冻死,大约损失了9000多元。

    究竟是谁干的?不是别人,正是前房主小刘!电表被人拆走后,老张一家急忙给电力公司打电话询问情况。工作人员解释:“昨天接到房主申请,要求将电表销户。房主说因为自己要出国,暂时不在家住。所以今天上午,我们员工就按房主的要求把电表拆走了。”

    小刘为什么要这么做?老张说,去年10月他通过中介公司,以210万元买下小刘位于海淀区西三旗的这处房产。彩票开奖广西快3开奖交了80万元首付款后,老张和妻子搬进了新房。双方约定等小刘出差回来后支付剩余尾款并办理过户手续。

彩票开奖广西快3开奖    谁知,小刘一出差就是三个月,总算回来了,却又一直拖延不办理房屋产权过户,还通过房屋中介向老张暗示要涨价。

    电表被拆走后,老张立刻给小刘打电话,明确告知若不立即将电表装上,就会把小刘告上法庭。不料,小刘反而表示:“再加价30万元,否则我就立刻收回房屋!”

    此后小刘发现断电不起作用,就开始伙同中介公司的人,每天晚上给老张家的门堵锁孔,一连堵了4次。最后一次趁老张不在家,小刘居然用铁锤将门锁砸坏。之后,小刘突然想起自己还有一幅画挂在客厅的墙上没拿走,就径直走入房中,取走了墙画。

    老张估算了一下,换锁芯加修门的钱,加起来将近2000元。忍无可忍之下,他将小刘告上了法庭。 (文中当事人为化名)

    律师评析

    房主收钱交房后不得单方断电

    作为签了售房协议尚未过户的小刘来说,究竟有没有权利断电?

    “小刘单方面断电,这是一种侵犯老张房屋使用权的行为。”北京市铭滔律师事务所房地产部主管孙涛律师认为,“虽然在过户前,房屋的所有权还在小刘的名下,但他在收取了老张的首付款后,已经将房屋的使用权交付给老张。”

    根据我国民事法律的规定,在房屋交付后,产权过户前,买方享有占有和使用的权利。但所有权人在行使另外两项权利即收益权、处分权时,也应该尊重买房人。最具代表性的是不得私自行使处分权,将房子一房二卖。

    孙涛律师说:“本案中小刘因为断电行为,应当向老张承担损失赔偿。因为他恶意地通知电力公司拆走电表,导致老张所饲养的热带鱼因不能给鱼缸的水加热而死亡,由此造成的损失,应当由小刘承担。”

    砸锁涉嫌故意毁坏公私财物罪

彩票开奖广西快3开奖    老张在入住房屋前,已将原来防盗门更换,重新买了新的门安装上。对于小刘堵锁孔及砸门锁的行为,应当如何认定?

    孙涛律师认为,从民事法律的角度来讲,房子没有过户,所有权还是小刘的。但防盗门是老张自己买来安装上的,因此门的所有权应该属于老张。“小刘和中介堵锁眼、砸门锁,是一种明显的侵犯老张防盗门所有权的行为,应该承担全部损失赔偿责任。”

    从刑事法律上来看,小刘砸门锁的行为涉嫌触犯《刑法》规定的“故意毁坏公私财物罪”,可判处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金。

    擅自入户涉嫌非法侵入住宅罪

    孙律师说,小刘砸坏门锁后,私自进屋的行为涉嫌“非法侵入住宅罪”。“因为该罪名所指的住宅,不强调房屋的所有权,是否拥有房屋所有权并不影响居住权。其实,此处的居住权,也可以理解成为《物权法》中提到的使用权。另外,生活中还存在着借住、租住、公有等多种形式,这些也都属于居住权的范畴。”

    所以,孙涛律师认为:“只要是合法居住者,都享有居住的安宁权和其他相关私权利。只要实施了非法闯入行为,就像本案中小刘的这类行为,就会涉嫌构成非法侵入住宅罪。此罪的量刑是,三年以下有期徒刑或拘役。”

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