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北京"限地价"政府减收150亿 多建77万平米保障房

2013-07-03 03:03  来源:京华时报  点击:614

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昨天,北京市国土资源局发布今年上半年土地市场供应情况。截至6月30日,全市推出的经营性用地面积相当于去年同期的378%。其中住宅用地同比去年增加297%。全市土地出让成交额约649亿元,政府收益约占4成,达254亿元。国土部门表示,自2010年,本市实施“限地价,竞保障性住房面积”等土地交易方式后,截至目前,全市竞建出的保障房面积约77万平方米,由此减少的政府土地出让收入约150亿元,为社会增加各类保障性住房约1.7万套。

□数据

半年土地出让近同期四倍

数据显示,今年上半年,本市共推出经营性用地56宗,面积约598公顷,相当于去年同期的378%;其中住宅用地28宗,约436公顷,相当于去年同期的397%;商服用地28宗,约162公顷,相当于去年同期的336%。

在已成交的土地方面,截至6月30日,土地市场共成交经营性用地57宗,土地面积约586公顷(商品房用地374公顷,保障房用地60公顷,商服用地152公顷),相当于去年同期的3.7倍,成交额约649亿元,政府土地收益约254亿元。

截至6月30日,2013年本市供应住宅及商服用地共计1034公顷,完成全年供地计划的50%,其中住宅用地882公顷(保障性安居工程用地508公顷,商品住宅用地374公顷),完成全年计划的53%,商服用地152公顷,完成全年计划的38%。

□焦点

1

土地价格从去年起回升

北京市国土局表示,从近年来本市土地交易市场成交情况来看,土地价格水平受国家宏观经济走势和房地产调控政策影响较大。2010年9月以后,受“限购”及紧缩金融政策的双重影响,企业对市场预期普遍下降,居住用地价格水平大幅回落,至2011年初,价格年均线值已基本回归至2009年水平,但2012年下半年后,随着企业资金普遍好转,部分房企增加用地库存意愿强烈,居住用地市场竞争强度增加,加之推出较好的居住地块,居住用地价格水平再次出现上升。

截至2013年6月,北京居住用地价格年均线值达到7767元/平方米。

2

土地收入八成用于拆迁

市国土局介绍,从储备开发项目成本构成情况看,村集体、农民取得的征地、拆迁补偿费用约占总成本的80%,银行贷款利息等资金成本约占10%,其他费用约占10%。

随着征地、拆迁补偿标准的不断提高,及可出让建设用地承担的规划代征及代拆用地补偿成本的增加,经营性用地土地开发成本逐年上涨,年均增速达23%。去年,经营性用地成交均价6675元/平方米,比2009年增长了20%,其中,土地补偿平均成本从2264元/平方米增至4221元/平方米,增幅达86%,远高于成交价格的增幅。

此外,成交价格中补偿费与政府土地收益的比例也从2009年的4:6变为现在的6:4。

3

加大土地供应利抑房价

中原地产华北区董事总经理李文杰称,去年土地供应较少,与上半年土地市场冷清有关。在去年土地供应量较少的情况下,今年加大土地供应,有节奏地增加供应,对于缓解土地需求、稳定市场预期以及平抑房价有重要作用。

市国土局介绍,从在施储备项目规划用地结构看,建设用地面积约占储备土地总量的42%,代征城市道路、绿地、河道等面积约占储备土地总量的37%,代拆其他各类用地面积约占储备土地总量的21%。

4

预判异常交易果断暂停

市国土局介绍,为防范异常交易地块或成交楼面单价较高地块对市场产生误导和干扰,市国土局密切监测土地交易全程,对预判可能出现异常交易的地块,暂停交易或调整交易方式。对预判成交单价较高的住宅用地,如海淀区万柳、朝阳区农展馆、丰台区夏家胡同等项目,暂停其交易,为企业预留充足决策时间,引导理性投资。

对预判会产生较高溢价率的商服用地或以商服为主的多功能用地,如石景山苹果园商业用地、昌平北七家用地等,市国土局在暂停交易后,调整出让方案,重新组织地块入市交易,保持了本市地价信号的平稳。

□观察

土地出让“北京模式”保地价平稳控异常波动

土地是稀缺资源,为防控地价异常波动,北京市近年来采取多种灵活的出让方式,创造了土地出让的“北京模式”。

在交易方式方面,为防止出现高价地扰乱市场预期,北京对于居住用地主要采取“限地价,竞保障性住房面积”的挂牌出让方式。该方式旨在引导企业合理降低开发利润,将未来可能建成的商品住宅作为保障性住房提供给中低收入家庭使用。

据国土局统计,截至目前,采用“限地价,竞保障性住房面积”交易方式竞建出的保障性住房面积约77万平方米,由此减少的土地出让收入约150亿元,为社会增加各类保障性住房约1.7万套。

对于部分具有特殊产业定位要求和特定社会、公益建设条件的商服用地,采用综合评标的方式,以保证项目开发建设的品质及其综合效益的实现。

此外,根据市场调控需要,对于中小套型的用地项目,在房山、门头沟、大兴等区域试点采用了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”的挂牌方式,近期推出的昌平沙河高教园居住用地即采用了“限房价、竞地价”的挂牌方式。

此外,北京市国土局还尝试采用将商服用地与保障房用地搭配出让、融合报价的交易方式,在控制溢价率的同时加快保障房用地的供应。

□相关新闻

夏家胡同今日竞价预计楼面价4万内

京华时报讯(记者桂瑰孙雪梅)今天下午,备受关注的丰台夏家胡同地块将进入现场竞价,截至昨天,该宗地已有21次网上报价,最高报价为14.5亿元。记者了解到,包括中粮、中铁、保利首开联合体等10多家企业将出现竞标中。

作为三环内的稀缺地块,该宗地一直备受房企关注,北京市土地储备中心信息显示,夏家胡同地块位于丰台区花乡纪家庙地区。出让面积为14.4万平方米,规划建筑面积7.66万平方米,更新后起始价为13.59亿元,要求配建1万平方米公租房,昨天最后一次报价为14.5亿元。5月27日,北京市国土资源局暂停该宗地的挂牌出让活动,并于6月19日恢复挂牌。

北京中原地产市场研究部总监张大伟分析,本地块体量不大,按照起价13.59亿计算,起始楼面地价约为2万元每平米。预计会超过价格上限,竞争保障房,可能在20.4亿以上开始竞争保障房配套建设面积。因为地块整体体量不大,对资金要求不高,预计出让过程将比较激烈。

张大伟称,剔除1万平米的配套保障房后,仅有6.7万平米的商品房住宅,即使全部建设商品房,也仅有500套以内的销售套数。目前周围商品房住宅的物业售价在4万-5万左右。所以最后本地块的楼面价剔除保障房后,楼面价格难以高于在售物业价格。按照第21次报价14.5亿,剔除1万平方米保障房面积,楼面价在2.18万左右。张大伟预计,最后成交的楼面价剔除保障房部分应在3.5万-4万元之间。

张大伟称,作为目前核心位置的优质地块,供应稀缺,预计在整体宏观面有所收紧的情况下,不太可能再延续之前的疯狂出价现象。

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