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上海土地“零闲置”调查 世博会成挡箭牌

2010-08-09 08:56  来源:中国房地产报  点击:436

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据称来自国土资源部清查闲置土地的"黑名单"显示,上海无一块土地位列其中,上海土地"零闲置"引发业内一片哗然。

事实上,就在上述"黑名单"曝出的前一周,中国房地产信息集团发布了最新的研究报告称,截至7月,上海2009年6月以来出让的33幅地块中只有3幅地块部分或全部开工,其余30幅地块目前尚处在未开工阶段。

为什么会出现如此大的数据反差?一位不愿透露姓名的开发商称,由于上海正处在世博会期间,多个地块报建未批,也有多个项目暂时停工,土地闲置是"事出有因",并非违规。然而回顾今年年初以来上海一直在进行的闲置土地清查,虽然各区域已对闲置土地登记入册,但其处理结果却不尽如人意,世博会成为了闲置土地的挡箭牌。

尴尬的"零闲置"

记者走访的多位业内人士均表示,目前,上海多个区域均存在拿地良久却尚未开工的土地。

中国房地产信息集团7月26日发布的研究报告显示,截至7月,上海2009年6月以来出让的33幅地块中只有3幅地块部分或全部开工,其余30幅地块目前尚在未开工阶段,开工率不到一成。

具体开工地块是徐汇区斜土街道107街坊地块、松江区新南路一号地块、闸北区281街坊地块。从土地性质看,这3块土地都不是纯住宅性质土地,均为商住、政府配套设施混合型地块。

数据显示,截至今年1月,上海的闲置土地约300幅,涉及建筑面积近4000万平方米。本报记者获取的一份2009年至今出让的土地监测数据显示,共有72宗纯住宅地块处于土地平整阶段。

统计数据显示,上海多处闲置土地的主人不乏品牌开发商。例如万科集团,其在2006年底拿下了浦东的滨江地块,至今该地块仍然处于土地平整阶段;保利地产于2007年拿下的宝山区菊太路B地块目前也处于土地平整阶段。

其中香港瑞安地产被业内称为"囤地"典型。其位于卢湾区118、119、120及122号地块,涉及总建筑面积约34万平方米,于今年3月被政府以闲置土地公布。目前,这4块地仍然处于动迁未完成状态。

知情人士透露,除上述4宗地块,瑞安地产在上海新天地附近,目前仍有近50万平方米的土地储备,该地块可能于2003年以前就已取得,目前也尚未启动。

业内人士分析,从拿地时间看,部分地块已接近或达到闲置一年的囤地标准,将面临征收土地闲置费或收回土地的风险。之所以此次上海闲置土地得以"零闲置"过关,和世博会的举办有关,目前这些地块仅是暂时过关。

世博会成挡箭牌

有开发商对媒体表示,之所以土地超过开工期限尚未动工,是因为世博会期间规定一些区域限制开工。

上海建交委网站相关公告显示,从今年3月至今,上海市共有149个项目报建,但是九成以上均未发放建设许可证。

记者了解到,世博期间要求停工的最核心区域具体范围是:黄浦江-东安路南延伸-东安路-零陵路-茶陵路-瞿溪路-鲁班路-徐家汇路-陆家浜路-跨龙路-中华路-董家渡路-黄浦江-塘桥新路-浦建路-东方路-南码头路-高科西路-东明路-川杨河-黄浦江围合区域(含以上道路和河道)。该区域主要在浦东新区、黄浦、卢湾、徐汇四区范围内。

例如川沙新镇A08~03地块商品住宅项目,今年7月13日已递交了建设施工申请,但尚未得到许可;另一幅曾经的"中国地王"--长风6B、7C地块项目,今年3月25日已递交了开发申请,但至今未获得建设许可。

但业内人士却有着其他的解释。一位地产数据机构的负责人认为,可能有部分土地是因为世博会的举办被迫闲置,但并不是所有的闲置土地都处于世博期间限制施工的范围内。而被迫停工的开发商,或许也希望延期开工。

例如上述川沙新镇A08~03地块,该地块借助"迪士尼"热在去年11月拍出了14024元/平方米的楼板价。但是,目前周边报价最便宜的天和湖滨项目,均价却只有14000元/平方米。如果该地块如期开工,显然利润空间有限。

和上述川沙新镇A08~03地块境遇相同的地块颇多。今年5月7日,北方城投以18.4亿元总价获得松江区广富林2-6地块,成交楼板价13724元/平方米。目前该地块毗邻的住宅项目绿地蔷薇九里,6月份的平均成交价不足13000元/平方米。

2009年11月,以37.2亿元总价成交的新江湾城C6地块,楼板价达32484元/平方米,但当前该区域的新房最新成交价仅为26000元/平方米左右。

业内人士认为,由于房地产市场存在不确定因素,相比面临亏本危险,倒不如等到市场时机更好时开工。

"雷声大、雨点小"?

早在今年1月20日,上海市规划和国土资源管理局颁布《关于开展闲置土地登记的公告》,要求各个行政区的负责人不仅仅是要了解闲置土地的开工时间,还要了解项目的竣工时间。当时业界对此举纷纷预测,上海对闲置土地的处理开始动真格了。

资料显示,今年初共有约100幅左右有明确土地出让时间的闲置土地,已经满足了"土地闲置满两年"无偿收回土地使用权的条件限制。另有近300幅没有明确出让时间,但出让合同签订已超过2年的闲置土地。按照新规,只要上述土地不进行登记,就可被上海市规划和国土资源局无偿收回。

上述《关于开展闲置土地登记的公告》颁布后,上海多个区域均在第一时间对此项任务作出了回应,并积极对区域内的闲置土地登记造册。徐汇区、青浦区、宝山区、黄浦区、宝山区等区域先后公布了其区域内的闲置土地登记情况,多个区域的闲置土地登记率达到了100%。

业内人士认为,由于对土地财政的依赖,在清查的时候,地方政府往往选择"睁一只眼闭一只眼"。北京中经联秘书长陈云峰曾表示,一些地方政府和开发商是利益共同体,在开发进度上,地方政府本能地有纵容开发商的倾向。

一位上海地产研究机构人士认为,上海市此番闲置土地清查是"雷声大、雨点小",虽然各个区域将管辖范围内的闲置土地积极登记,但登记之后是否严厉处置才是关键。而仅仅是登记入册,还避免了这些闲置土地会被上海市规划和国土资源局无偿收回。

开发商们的反应显然契合了上述地产研究人士的分析。一位开发企业负责人曾表示,对于政府的闲置土地清查"没有什么可紧张的,闲置不能动工,责任多半能推到政府身上。很多地为什么闲置,政府部门比谁都清楚"。

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